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基于特征模型的深圳写字楼租金微观影响因素研究

作 者: 梁艳
导 师: 王东
学 校: 哈尔滨工业大学
专 业: 管理科学与工程
关键词: 写字楼?租金?微观影响因素?特征模型?深圳
分类号: F224
类 型: 硕士论文
年 份: 2011年
下 载: 156次
引 用: 1次
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内容摘要


写字楼作为商业房地产的一个细分市场,为公司办公提供主要场所。由于可以把写字楼看成是一种生产资料,其租金不仅和企业的经营行为息息相关,还能在一定程度上反映城市的经济发展情况。影响写字楼租金的因素可以分为宏观和微观两类,本论文从微观角度出发,分析影响深圳写字楼租金的因素到底有哪些。本论文首先通过文献回顾梳理了影响写字楼租金的建筑特征、配套设施、邻里环境和区位特征四大类24个变量,选取深圳市场上能获得数据的四类20个解释变量进入租金模型。采用特征模型,对深圳市114栋写字楼的要价租金均价进行回归分析。结果显示,半对数形式的租金方程拟合程度更好,20个解释变量中,有14个特征因素对写字楼租金有显着影响;其中,是否商业综合体、周边500m内街道数量及办公区总面积三个变量在先前的国内研究中没有用到过,并且被证明对写字楼租金有积极影响。之后对租金没有表现出显着影响的6个微观特征的原因进行了分析。研究认为,可以用写字楼市场发展程度不同来解释不同城市写字楼租金影响因素的差异。本研究为不同城市研究区域写字楼租金微观影响因素提供了一定的参考,具有一定的研究意义和参考价值。

全文目录


摘要??3-4
ABSTRACT??4-7
第1章 绪论??7-17
??1.1 研究背景??7-8
????1.1.1 理论背景??7
????1.1.2 应用背景??7-8
??1.2 关于写字楼租金影响因素的文献回顾??8-13
????1.2.1 国外研究文献综述??8-11
????1.2.2 国内研究文献综述??11-13
??1.3 主要研究内容目的意义及研究方法??13-14
????1.3.1 主要研究内容??13
????1.3.2 研究目的??13
????1.3.3 研究意义??13-14
????1.3.4 主要研究方法??14
??1.4 研究思路与创新点??14-17
????1.4.1 研究思路??14-16
????1.4.2 创新点??16
????1.4.3 论文创新点??16-17
第2章 特征模型基础及租金影响因素的识别??17-32
??2.1 特征模型的理论基础??17-20
????2.1.1 特征模型的起源与发展??17-18
????2.1.2 特征模型的前提假设??18-19
????2.1.3 特征模型的函数形式??19-20
??2.2 特征模型的评价标准常见问题及解决方法??20-21
????2.2.1 特征模型的评价标准??20
????2.2.2 应用特征模型的常见问题及解决方法??20-21
??2.3 写字楼租金微观影响因素的识别??21-31
????2.3.1 建筑特征因素??22-26
????2.3.2 配套设施因素??26-27
????2.3.3 邻里环境因素??27
????2.3.4 区位特征因素??27-31
??2.4 本章小结??31-32
第3章 深圳写字楼租金微观影响因素的实证分析??32-55
??3.1 深圳市写字楼市场发展情况??32-37
????3.1.1 深圳写字楼市场回顾??32-33
????3.1.2 深圳写字楼市场现状??33-35
????3.1.3 深圳写字楼租赁市场现状??35-37
??3.2 深圳写字楼租金方程的构建??37-45
????3.2.1 建筑特征变量的选取量化及研究假设??38-40
????3.2.2 配套设施变量的选取量化及研究假设??40-41
????3.2.3 邻里环境变量的选取量化及研究假设??41-43
????3.2.4 区位特征变量的选取量化及研究假设??43-45
??3.3 数据来源??45-47
??3.4 数据处理??47-53
????3.4.1 深圳写字楼租金方程函数形式的选择??47-48
????3.4.2 样本数据的描述性统计??48-49
????3.4.3 深圳写字楼租金方程的检验??49-53
??3.5 深圳写字楼租金方程模型结果??53-54
??3.6 本章小结??54-55
第4章 讨论与分析??55-64
??4.1 深圳写字楼租金方程结果分析及讨论??55-60
????4.1.1 深圳写字楼租金特征价格的符号分析??55
????4.1.2 深圳写字楼租金特征价格的实证讨论??55-60
??4.2 深圳与国内城市写字楼租金微观影响因素的异同??60-62
????4.2.1 选取了较新的微观影响因素??60-61
????4.2.2 与国内写字楼租金微观影响因素的异同??61-62
??4.3 研究局限与未来研究方向??62-63
????4.3.1 本研究的局限性??62-63
????4.3.2 未来研究展望??63
??4.4 本章小结??63-64
结论??64-65
参考文献??65-72
致谢??72

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